분양가 상한제와 분양권에 대하여 - 새 아파트에 살고 싶다면 or 청약 당첨을 꿈꾼다면 알아야 할 것

아파트 분양가 서울보다 지방이 가파르게 올랐다 | 한국경제 (hankyung.com)

아파트 분양가, 서울보다 지방이 가파르게 올랐다

1. 분양가 상한제
일정한 표준 건축비 + 택지비(감정가) + 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 이하로 분양하게 제한시킨 제도
기본형 건축비 및 택지비와 가산비를 합한 금액보다 저렴하게 책정된다는 점에서
비교적 저렴하게 주택 마련의 기회를 가질 수 있다는 이점이 있다.
분양가상한제를 통해 분양가를 낮추면, 건설사 등이 과도한 이익을 남기는 걸 방지할 수도 있고
주변 아파트 시세도 자연스럽게 낮아져서 전체적으로 집값을 낮추는 효과가 있다고 생각해서 만든 정책
 
하지만 수도권일 경우 실거주 의무가 따라왔고,
전매 (바로 세주거나 팔아버리는 거) 제한이 적용되는 등 여러가지 제약이 따랐었음
집값이 너무 오르는 걸 막으려고 한 정책이지만, 단점도 없는 게 아님.
 
1) 싼 자재
건설사의 이익이 줄어서 싼 자재를 써서 아파트를 지을 우려가 있기도.
요즘 층간소음으로 난리인 신축아파트들이 이래서 그런가 싶기도 하고?
2) 재건축 줄어듦
재건축 아파트의 경우 원래의 땅에 더 많은 주택을 지은 후
분양을 통해 원래 그 땅에 살던 조합원들이 내야 할 금액을 낮추는게 보통인데, 
분양가상한제가 있으면 아파트 세대수를 늘리지 않고 재건축하는 경우가 생긴다.
어차피 적은 금액의 돈이 들어올 바에는
차라리 분양하지 않고 돈을 분담해서 낸 다음 자기들끼리 더 넓게 쓰려고 하기 때문.

그래서 두줄요약-
아파트의 공급이 줄어들게 되어 나중에 집값이 더 오를 수 있고
건설사 역시 분양가상한제로 이익이 줄어들고 원가절감을 해야하고, 적극적으로 재건축에 참여할 가능성이 적어짐. 
 
 

위 차트에서 보듯이 특히나 지방 아파트에서 가격 상승세가 뚜렷함.
지방이 가격은 서울보다 저렴하지만 퍼센테이지로 보면 오름세가 컸던거.
서울/수도권은 분양가상한제 적용되는 신도시, 택지지구, 투기과열지구 때문에 상승률이 애초에 낮게 집계되기도 했고.
but 1.3 부동산 대책에 따라 투기과열 지구인 서울 강남/서초/송파/용산 빼고,
나머지 동네들은 분양가상한제가 적용해제되어 분양가가 인상될 예정.
물가 상승에 따라 자재비, 인건비 등의 건축비도 상승하며 분양가가 오르는 것이 당연한 수순이 될것으로 예상됨
그래서 최근 분양중/분양예정 아파트에 내집마련 수요가 몰릴 듯.ㅠㅠ
 
그리고 분상제 해제에 따라 실거주 의무와 전매 제한도 함께 풀리면서있는 사람들, 대출을 감당 가능한 사람들은 또 집을 사 모으겠지...
 

2. 택지지구 : a.k.a 택지개발지구
도시&주변지역 중 개발 필요한 곳에 집단 개발을 위해 지정된 지역.
택지개발사업을 시행하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역과 그 주변지역 중 제3조에 따라 국토교통부장관 또는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “지정권자”라 한다)가 지정ㆍ고시하는 지구
작년쯤 3기 신도시 사전청약이 핫했던 걸로 기억하는데 - 신도시 개발하려고 묶은 동네.
택지정보 지도서비스 (jigu.go.kr)

택지정보 지도서비스

택지정보 지도서비스에서 지도로 볼 수 있는데
서울 주변에는 고덕-강일, 인천 검단 , 송도, 계양, 과천, 남양주 왕숙 등에 신도시를 만들고 있는 중.
 
3. 분양권
아파트를 분양받을 수 있는 권리도 사고 팔 수 있는 대상임.

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1) 마피 = 마이너스 프리미엄:
분양을 받아도 대출 제한 등의 이슈로 중도금 등이 감당되지 않는 경우,
이거라도 받고 팔아서 손실을 줄이려고 분양권 가격보다 낮게 내놓는 것

2) 반대로 플피도 있음:
플피 상황에서는 분양권 종이만 팔아도 수천만원 차익 발생.
네이버 부동산에 보시면 분양권을 파는 곳만 따로 조회가 가능하고
연결된 부동산에 가시면 분양권을 살 수도 있음.
아직 입주가 시작되지 않은 아파트의 경우 분양권의 형식으로 거래가 이루어지는데
당연한 말이겠지만 수요가 많은 서울 수도권 지역은 대체로 플피
 
예시)
청약에 당첨되면 분양권이 생기는데 내가 만약에 10억짜리 분양가인 아파트에 당첨이 됐다?
근데 바로 옆에 있는 구축 아파트가 12억 정도에 거래가 되고 있음
보니까 내가 당첨된 아파트가 위치도 더 좋고 더 새 아파트- 그래서 가치가 13억 정도로 평가를 받아
그래서 받은 분양권을 3억에 팔았다?
이러면 분양권 P가 3억입니다. 
 
반대로 그 아까 12억이라고 말했던 기존 구축의 가격이 떨어져서 8억 정도가 된 상황을 가정했을때. 
그러면 자연스레 앞으로 지어질 내 신축아파트도 8.5억 정도로 가격이 떨어질 가능성이 있습니다.
난 10억에 청약을 받았는데 나중에 8.5억이 되는거죠. ㅠㅠ
이럴때 1억 정도 손해를 보더라도 들고있다 1.5억 손해보단 이게 나으니까
그냥 분양권을 9억 정도에 빨리 넘겨버리면 이게 마피입니다. 
 
 
3) 분양권 전매제한 : 주택 분양받은 사람은 일정기간 동안 분양권을 되팔지 못하게 하여,
투기를 방지하고 물량이 실수요자들에게 좀 더 많이 돌아갈 수 있도록 함.
원래는 청약을 받으면 수년간 그 집을 팔지 못하게 했음. 
왜냐하면 집을 청약받은 후 프리미엄을 붙여서 다시 파는 사람들의 리셀 행위를 막으려고 그랬던건데. 
근데 이건 부동산 시장 상승기에 해당되는 얘기고, 
지금처럼 하락기라면 아무도 청약 신청을 안 하려고 들겠지...
가격 떨어지는 구축이 오히려 쌀 수도 있고, 오르는 금리가 감당이 안되기도 하고.
그러면 또 부동산 시장이 얼어붙고, 경제가 얼어붙고, 
경제가 얼어붙으면 결국 우리 모두 못 살게 되는거라 국가에서는 이런 현상을 막긴 해야함.
그래서 그걸 막으려고 투기과열지구 서울 4개구를 제외하고는 전매제한을 풀어버린게 지금의 상황.
이러다가 또 부동산 시장이 활활 타오르면 전매를 제한 하고
돌고 도는 부동산 시장이여~
 
분양권에 대해 공부하며 청약진행중인 아파트와, 그 주변 다른 구축 아파트의 시세를 비교해보니조금이나마 청약진행중인 신축예정 아파트가 쌌다이래서 청약로또를 많은 사람들이 기다리는구나.
나는 그냥 로또도 5등 한 장 안되는데 청약 당첨 되고 싶다.