재건축, 재개발, 뉴타운 : 기존의 동네를 밀고 새로운 동네로 / 최근 이슈가 된 PF대출까지

https://www.hankyung.com/realestate/article/202301264726i

여의도 시범·한남5 등 '재건축·재개발 최대어' 수주전 막올라

재개발: 불량주택, 공공시설 정비 목적으로 노후한 ‘지역’을 다시 개발하는 것.

공공사업으로 진행하며 건물 뿐만 아니라 도로나 상하수도 등의 기반시설도 새로 설치한다.

지자체와 함께 진행하기 때문에 재개발을 하게 되면

그 지역에 거주하고 있는 사람들에게 공시지가를 기준으로 보상금을 지급한다.

보상금에는 개발이익이 포함되지 않고 이사비나 주거이전비를 지급해야 한다.

오래된 주택/상가를 허물고 상하수도, 상가, 집 등등 싹 새로 지음.

 

재건축: 기반시설이 양호하지만 건물이 낡은 경우 기존의 낡은 아파트/연립주택을 허물고 새로운 아파트를 짓는것

20년이 지난 건물이나 안전문제가 있는 건물을 대상으로 한다.

민간사업으로 진행하며 재개발보다 사업규모가 작다.

재건축을 하게 되면 거주하고 있는 사람에게 개발이익을 포함한 보상금을 지급하지만

이사비나 주거이전비는 지급하지 않는다.

 

*재건축과 재개발의 차이 :

건물을 제외한 인프라(정비기반시설)가 양호한가(재건축) 열악한가(재개발)에 달려있다고 보면 됨.
그리고 재건축은 건설회사가 단독으로 처리를 할 수 있기 때문에 민간 사업의 성격을 띠고 있음 (민간주도)

안전진단만 통과하면 진행가능해서 처리가 그래도 빠른 편

재개발은 여러 공공 인프라를 조성해야 하기 때문에 공공에서 주도함.
그렇다보니 규모와 절차 상 재건축보다 재개발 사업이 기간이나 속도가 더디다ㅠㅠ
또한 재건축은 토지와 건물을 모두 소유해야 조합원 자격이 부여되지만,

재개발은 토지나 건축물 중 하나의 소유권만 있어도 조합원 자격을 가질 수 있다.
그리고 재건축은 동의하지 않는 경우 조합원이 되지 않을 수도 있고, 매도도 가능하지만

재개발의 경우 강제로 조합원의 지위를 가진다.

그런데 재개발은 구역이 지정되면 그 안에 원하지 않는 사람들이 많이 나타남

예를들어 오래 그 구역에서 살던 노인분들은 굳이 오랫동안 나가 살고 싶어하지도 않고.

추가분담금을 내야한다고 말하면 손사레를 치는 경우가 많음

지금도 그냥저냥 잘 살고 있는데 굳이 재개발의 필요를 못 느끼기도 하고,

사기꾼이 접근한다는 생각에 도장을 잘 안 찍어주신다고.

그리고 그 노인분들 중 다가구 월세 받아 사는 분들이 많을 테니 ...

재개발 하고 나면 가서 살 곳도 그렇고 월세 수입이 끊기니까ㅠㅠ

 

 

뉴타운: 도시 재개발/신도시 건설을 통해 새로운 도시기능을 수행할 수 있도록, 여러 재개발을 묶어서 난개발 방지.

재정비촉진지구 : 지방자치단체가 뉴타운사업에 보조금을 지원해주는 형식.

용적률이나 층수 등의 건축규제가 완화되고 재개발속도도 빠르다.

재정비촉진지구 내에서 재개발과 재건축이 이루어진다.

 

 

균형발전촉진지구 : 재개발, 뉴타운, 재정비촉진지구는 한 지역으로만 대상을 하지만

균형발전촉진지구는 여러 지역(구 단위정도) 균형있게 발전하도록 개발하는 지역.

 

 

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개인적으로는 20년 주기면 외국에 비하면 좀 빠른 느낌이 들기도 하는데

유치원~초등학교 저학년까지 살던 동네가 재건축을 하네 마네 하는 얘기를 기사에서 봤다.

너무 어릴적이라 연락하고 지내거나 기억이 나는 친구가 있는 건 딱히 아닌데,

글을 준비하면서 다른 블로거 분의 그동네 임장후기를 봤다가 너무 소름돋게 아는 동네라 깜짝 놀람.

그 분도 내 또래에 그 동네 거주하셨던 걸로 보이는데, 어쩌면 같은 초등학교나 유치원이었을지도?

그리고커서도 한동안 외할머니가 거주하시던 동네라 그래도 이사하시기 전까지 다녀본 적이 있어서 더 그렇게 느낄 수도.

그래도 확실히 그때보다 많이 낡은 느낌이 있긴 해서,

나중에 재건축이 완료되고 나면 엄청 삐까뻔쩍해 지겠구나 싶은 생각이 들었다.

 

그렇다면 이런 새로운 돈은 어디에서 날까?

그 중 하나가 PF대출

PF(project financing) :

은행,증권사 등 금융기관이 건설 프로젝트의 수행성을 판단하여 장기간 대출을 실행.

물적 담보가 아니라 프로젝트 자체의 경제성(미래가치)을 보고 판단해서 대출을 해줌.

http://news.tvchosun.com/site/data/html_dir/2023/03/26/2023032690077.html

비은행권 부동산PF 115조 '역대 최대'…경제위기 '뇌관' 되나

프로젝트의 예상 수익을 보고 대출을 내주는데

미분양 아파트가 늘고, 중소 건설사들부터 시작해서 대출 원리금을 연체하는 경우가 많아짐.ㅂㄷㅂㄷ

비은행권 부동산 pf대출이 증가했는데 연체율이 늘면서 위험해지고 있는 중.

그중 특히 새마을금고가 부동산 대출을 많이 실행했는데, 부실 위험이 커지고 있음.

금융당국은 부동산 경기 침체와 연체율 상승세가 커지면서,

대출을 갚지 못하다보면 경제위기의 뇌관이 될 수 있다고 경고.

새마을금고 그렇잖아도 부실금고가 많아지고 있어서 예적금 비중 줄이는 중이긴 한데 아직 그래도 있어서 쪼금 쫄리는군.